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房地产作为支柱产业近20 年，按原轨迹估算10~15年后将触顶回落，放开二孩后会让总需求增加，房 事触顶时间将被延后，这就像喷了拍狸森一样，屹立不倒，可能仍有20 年左右的白银期，于地产从业人员、周边行业而言是好事。中 国经济也多了一个长期的引擎。
如果说新政真提升了农村或小城镇的出生率，那3、4线城市去库存是否会有帮助？我想未来3、4线楼 市还是面 临出生率高，但成年后都跑就业机会多的大城市发展的问题，留不住人是3、4线城市地产的核心，这里涉及小城镇发展困局的问题。所以小城市楼 市未来仍看淡，重点仍在大城市。
之前谈的都是长期影响，就短期而言影响应该是看不到的，楼 市短期仍将保持现状。而房 价涨跌受供求关系影响，目前全国库存仍较大，二孩产生是对住房的需要，但经济不景、货币量不足、收入跟不上等也会导致这种需要无法成为有效需求，所以价 格涨跌需要关注要素问题很多。
二孩都放开了，一线城市是否应该放开限购？话说回来，只要限购没开，一线城市肯定还是值得投资的，因为政 府通 过行 政 手 段强行压 制了需求，只要放开，后续还有购 买力，市场仍有前途，所以……。而在十三五规划中继续提到要强化市场的主导作用，所以限购放开将只是时间问题。
在大政 策力度影响下市场发生了改变，所以最近关于三房是刚需四房是改善是炒作声已起，然实际影响又有几何呢？对楼 市影响可能小于预期：
一、就时间而言政 策出 台到生育增加最快也要一年，而大户型单元在全国都面 临库存较大的压力，能因此提高消化速度已经很不错了，更别说会导致供求失衡而出现价 格上涨，所以现在就担心大套间会因二孩没有必要。
二、放开二孩会增加对三房或四房的需要，但政 策没有为市场增加资金，所以购 买力本身并没有增加，结果是需要变但购 买力没变（举个例子：就是本来打算100万买2房，现在多了个小孩但钱没多，所以想100万或多一点点买个紧凑的三房），这产生的新商机是市场需要更多紧凑户型；
三、目前大城市库存中多数都是些大面积单元，以广州为例，144平以上户型占库存一半以上，这些高总价产品过去多数买家消费不起，未来多个孩子的家庭还是消费不起。所以二孩政 策根本不能加快原有库存大户型的消化速度，所以除非政 策支持或降价，否则库存大户型仍然滞销
四、学位房也没有什么影响。目前只要是符合政 策生育的，一房两孩是都有学位的，所以二孩家庭不会比独生家庭需要更多的学位房。当然学位房抗跌，但这是另一个问题。顺带说下，如若不是同一家庭，则同一房6年后再生一个新学位，买学位房的要注意了。
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发表于 2015-11-7 17:37
