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2015年，上 海商品住宅成交量为1500万平方米，较去年房 事就像喷了蒎蜊森那样勇猛，上涨了54.9%，成交均价为32174元/平方米，较去年上涨18.1%，库存1400万平方米，仅为10个月的消耗量。2016年元月，北 京个别楼 盘出现开市当天售罄的火爆局面。深圳，南京，成都等一二线城市的商品住房成交量和成交均价均有所上涨。尽管楼 市每平方米的销 售单价已经大大超过了当地的平均月薪，而且楼 市面 临着严厉的宏观调控政 策，但是这并不能抑制一二线城市楼价上涨的势头，2016年，这种上涨趋势必然会继续。
尽管政 府对楼 市极力干预，尽可能控 制房 价的上涨，但基于以下原因，大中城市的房 价上涨仍将成为事实。
1.成本。2015年，全国土地购置均价为3341元/平方米，同比增长11.3%，创历 史新高，大型房企在一二线城市的拿地成本更是增加了40%以上。而原材料成本和人工成本也在不断上涨，每平方米的建筑成本已经可以和拿地成本持平。随着政 府对楼 市的干越动作越来越大，如广州市政 府严格控 制高价房的预售，**商的利润也被反复压榨至底线。成本的不断提高必将推高商品房售价的不断上涨。
2.需求。中 国楼 市分为实用需求和投资需求。尽管有着严格的限购政 策，但二 手房的交易依然十分火爆，以全国楼 市的领头羊深圳为例，2015年，二 手房成交13.99万套，较去年增长109.7%。二 手房的火爆充分说明了投资市场的繁荣。随着中 国经济进入产业结构调整期，传统企业面 临转型之困，实体经济渐入寒冬，民间资本迫切需要寻找出口，房地产市场承接了这种投资许需求。而以自住为目的的刚需也已不再观望，施行严格调控的楼 市近两年来并没有下跌，反而自去年开始回升转暖，各地销 售数据十分漂亮。
3.货币。尽管货币对一个市场的影响力说巨大的，但它常常被忽略。改 革开放以来，我 国货币年增发量高达30%以上，个别年份甚至超过40%，而经济平均增长速度仅为10%左右，也就是说，改 革开放以来，货币贬值速度高达20%以上。这种资本泡沫必然会通 过资金密集型产业表现出来，作为新增货币的主要流向，房地产市场的价 格与货币的价值有着不可分割的正相关关系。2000年，上 海市商品房均价3512元/平方米，2010年为215⑥4元/平方米，2015年为38124元/平方米，同期，一碗牛肉面的价 格为5元，12元，18元。
近几年来，尽管一二线城市的房产市场十分繁荣，但是二线以下的市场却是一片惨淡：长期有价无市，近两年甚至出现价 格下跌。随着城乡发展差异的不断扩大，不同区域的楼价也截然不同。在过去十年间，中小城市追涨一线市场，兴建了大量高价品牌楼 盘，但与一二线城市不同，无论是投资需求还是刚性需求，中小城市都严重缺乏消费动力。
一二线城市的房产繁荣是建立在对未来 经济发展的预期之上的，这些城市有政 策保护，集中了全国性资源，吸引了全国范围的人才，高新产业将会在这里落户和发展，住房市场吸引的是来自全国的买家，无论是投资还是自住，都吸引了源源不断的客源，这也是为什么大城市的房 价与当地的平均收入差距大，因为这些城市的住房市场是对全国的富豪开放的；而中小城市经济发展缓慢，经济机 构单一，就业机会集中在制 造业，而制 造业面 临着严重的产能过剩压力，且人才长期流 出，对于中西部人口输出较大的地区，楼 市甚至依靠返乡客来支撑。因此，这些中小城市的住房市场几乎不存在投资性需求，刚性需求的空间也十分狭隘。
目前，这些城市的住房库存量，需要至少十年以上的时间来消耗，因此**商的回本之路将会非常漫长，极易因融资欠债而破产。即便**商愿意为了回笼资金而降房 价，也很难平衡有着过大预期的投资，理性的**商也许可以收回成本，保持收支平衡，更多的可能面 临破产清算。一旦**商破产，必然会触及一系列的连 锁反应，地方政 府甚至要陷入债务的泥淖中。这也是2015年中 央政 府会救 市的主要原因。
即便是一线城市的房产市场依然繁荣，但**商即将迎来适者生存的残酷竞争时代。随着**成本的增加和国 家对房 价的严格管控，房产企业的利润已经被压榨到底线。能够盈利的市场也十分有限地集中在少数十几个大城市中，而一线城市严格限 制城市的人口数量，上 海明确规定总人口不超过2500万，也就是说大城市的刚性需求是有限度的，城市的**建设不能无限度地扩张下去。过去，全国范围内的地产热催生了大量地产企业，如今，市场份额在骤减，面对着僧多 肉少的局面，**商会陷入疯狂的资本并购游戏。他们显然已经感受到了这股寒意，行业龙头万达已经多方面布局，在电影，银 行等多领域投资，逐步使企业去地产化；业内的并购案 件更是比比皆是，融创收 购绿城，佳兆业等，宝能收 购万科，未来，显然只有行业的翘楚才能存活。
大城市与中小城市的房产市场正呈现出越来越清晰的分水岭，未来，将会更加冰 火两重天。
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发表于 2016-2-25 18:43
